Полезно

Покупката на недвижим имот е ключов момент в живота на всеки и обикновено е придружена с взимане на трудни решения, както от емоционална гледна точка, така и от финансова. Инвестиция, която следва да се обмисли внимателно, да се направи необходимото проучване на пазара за недвижими имоти, да се преценят внимателно финансовите средства, с които разполагате, да сте запознати с пазарните цени, както и всички допълнителни разходи, които касаят сделката за реализиране на покупка на имот. Желателно е също да се запознаете с протичането на цялостната процедура и всички законови разпоредби, за да бъдат предотвратени евентуалните рискове, които не са за подценяване. В повечето случаи този процес не е лек и обикновено е продължителен. Ако сте изпаднали в такава ситуация от изключителна важност е да се допитате до компетентното съдействие на професионален консултант в покупко-продажбата на недвижимо имущество, който да защитава Вашият интерес и да Ви съпътства, като професионалист във всичките етапи по осъществяване на сделката Ви, включително и във взимането на правилното решение при избора на имот. Повярвайте в нас, в нашия професионализъм и ние ще направим покупката на Вашия имот, лека и приятна за Вас!

В случай, че желаете да използвате услугите на ДТ ТРЕЙД, е необходимо да сключите с фирмата договор за посредничество, чрез който да регламентирате отношенията помежду си. В предмета на въпросния договор е изрично упомената желаната от Вас услуга и произтичащите права и задължения на страните, както и дължимото към ДТ ТРЕЙД комисионно възнаграждение.Разполагаме с два вида договори за посредничество, а именно отворени и ексклузивни.
Нашият съвет е винаги да изисквате регламентиране на отношенията си посредством подписване на договор за посредничество и да избягвате ангажимент без договор. Липсата на договореност между страните излага на висок риск Вашата сигурност.

Ексклузивният договор или договора възлагащ изключителни права е вид посреднически договор, посредством който ангажирате агенция за недвижими имоти да посредничи при продажба или търсене на недвижим имот. В повечето развити държави по правило се работи с ексклузивни оферти и клиенти. При нас, за жалост потреблението на пазара за недвижими имоти все още не е регламентиран. Повечето клиенти мислят, че ако ангажират по-голям брой агенции да продават имота им, шансът за реализиране на сделка ще е по-голям. В практиката обаче, колкото повече агенции предлагат даден имот на пазара и медийното пространство, толкова неговата стойност бива обезценена и не на последно място събужда съмнение в клиентите, че офертата е проблемна. Много от агенциите пък спекулират с оглед на това да бъдат на първа позиция и предлагат имота на различни и по-ниски цени, което води до гореописаните проблеми и накърняване на интересите на продавача. Тези некоректни действия създават излишен хаос и конфликти на пазара. Нашият съвет е да се обърнете към една доверена агенция за да се предпазите от подобни ситуации. Ексклузивният договор Ви гарантира, че ще реализирате продажба при най-изгодни за Вас условия.

В практиката е прието при наличие на сделка с недвижим имот, страните да сключат помежду си предварителен договор, в който да са регламентирани всички условия и срокове за сключване на окончателен договор пред нотариус. Уточняват се цена, начини на плащане, срокове, описват се границите на имота и неговите параметри, предаване на владението и др. Към подписване на предварителен договор се пристъпва, след като сте се запознали с документите касаещи собствеността на имота, потвърдили сте самоличността на продавача, както и че имотът не е обременен с вещни тежести (искови молби, възбрани, ипотеки, съдебни спорове, заеми, запрещения, финансови задължение и др.). Важно е да бъдем запознати с регламентите на предварителния договор и да сме на ясно, че подписвайки го, той ни дава допълнителна защита, с оглед на това, че по смисъла на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите /ЗЗД/, всяка една от страните по договора може да иска обявяването му за окончателен договор по съдебен ред, в случай на неизпълнение на задълженията.

Финализирането на сделката става с прехвърляне на собствеността от продавача на купувача посредством окончателен договор-нотариален акт. Нотариалният акт се подписва в нотариална кантора, в присъствието на нотариус, който предварително се е запознал с цялостната история на имота, потвърдил е самоличността на явилите се пред него лица, прочел е изцяло съдържанието на текста, съгласно законовите изисквания и след съгласието на всяка една от страните, се пристъпва към неговото подписване.

Със закупуването на имот освен продажната цена, в деня на подписването на нотариалния акт пред нотариус се заплащат и следните разходи свързани с прехвърлянето на недвижимия имот, предмет на сделката, а именно:

• Местен данък (за град София е в размер на 2.5%) изчислен върху цената, на която ще бъде прехвърлен имота;
• Нотариална такса, което се изчислява на базата на тарифата към Закона за нотариусите и нотариалната дейност;
• Такса вписване в Имотния регистър (изчислява се спрямо Тарифата за държавни такси и е 0.1% на сто от материалния интерес).

При някой от сделките с предварителна уговорка, изрично упомената в предварителния договор дължимите разходи по прехвърлянето могат да се разделят по равно между продавача и купувача.

След като се сключи окончателния договор, в същия ден нотариусът предоставя  нотариалния акт в Агенция по вписванията , след което Съдията по вписванията разпорежда вписването му в Имотния регистър, от което произтича пълното право на купувача да се разпорежда като пълноправен собственик с имота си.

Когато придобиете собственост, трябва да я регистрирате в данъчната служба по местонахождението на имота (попълва се данъчна декларация по чл. 14 от Закона за местните данъци и такси за облагане на данък за недвижимите имоти). Законовия срок за регистрация е до два месеца от придобиването на собственост или в случай на закупуване на имот в ново строителство, до два месеца след получаване на Разрешение за ползване /наричано още Акт 16/. До месец след придобиване на собственост е необходимо да сключите договори с всички дружества за електроенергия, студена вода, отопление или газоподаване и да откриете партиди на Ваше име.

Доходността придобита от продажба на един брой жилищен имот, през една календарна година не подлежи на данъчно облагане, в случай че той е бил Ваша собственост в продължение на повече от три години, което означава, че между датата на закупуване и продажбата са изминали над три години. Също така доходите, които са придобити през календарна година от продажбата на повече от два недвижими имота не биват облагани, при условие, че от дататана закупувне и датата на продажбата им са изминали над пет години. В случай на продажба на горски или селскостопански имот, то същите са освободени от данък, без значение от големина и брой, ако от дататана закупувне и датата на продажбата им са изминали над пет години. При всички други случай, Вашите доходи получени в следствие на продажба на недвижим имот се обагат с така наречения плосък данък. Основната ставка за облагане е изчислявана, като положителна разлика между покупната и продажната цена, бива намалена с 10% разходи. На кратко обяснено, се облага с данък доходът, от ситуациите, в които недвижимият имот е продаден по-скъпо отколкото е бил закупен. При тази ситуация, продавачът е задължен да попълни и подаде годишна данъчна декларация и да заплати дължимия данък, най-късно до 30.04 на следващата година, след продажбата. В този срок продавачите са длъжни да пдават годишни данъчни декларации дори и в случайте, когато продажната цена по-ниска или равна на покупната цена.

Недвижимите имоти, които се облагат с данък са:

• Всички сгради, заедно с обектите в тях и поземлените имоти попадащи в строителните граници на населените места;
• всички поземлени имоти попадащи извън границите, имащи предназначение за жилищни според подробния устройствен план, общественообслужващи, складови, вилни, курортни, производствени, спортни и развлекателни функции;
• горските земи и застроените земеделски земи – по действителна застроена площ и прилежащ терен;

При всички гореизброени случай се подава данъчна декларация от задължените лица, към която категория попадът:

• всички собственици на недвижими имоти;
• ползвателите чрез вещно право, в случайте когато има учредено вещно право на ползване.

При наличие на повече от един собственик, всеки от тях може да подаде декларацията, която съответно ползва всички останали собственици и ползватели.

Декларации се подават при следните случай:

• когато се учредява право на ползване върху недвижим имот;
• когато се придобива имот;
• всяка промяна в обстоятелствата, която касаеопределянето на данъчната ставка;
• при подаване на коригираща декларация за вече деклариран имот.

Декларация се подава в общината по местонахождението на недвижимия имот в следните срокове:

• в двумесечен срок от придобиването или учредяването на право на ползване;
• в шестмесечен срок от придобиване на наследство.

В случай на закупуване на имот от физическо лице, то същото подава декларация по чл. 14 от ЗМДТ, а юридическите лица подават декларации по чл. 14 от ЗМДТ за жилищни имоти и декларации по чл. 14 и чл. 17 от ЗМДТ за нежилищни имоти (магазини, офиси, складове, урегулирани поземлени имоти и др.)

Когато придобиете недвижим имот на груб строеж, двумесечният срок за подаване на декларация започва да тече от датата на издаване на разрешение за ползване/ удостоверение за въвеждане в експлоатация.